事关莱芜每一位业主!物业新规官方解读来了,你们关心的都在这!

焦点运营 2018-07-03 11:11:25
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

六月二号,山东省政府办公厅公布了 《山东省物业服务收费管理办法》, 办法自2018年7月1日起施行。 6月28日上午10:30, 山东省新闻办召开新闻发布会, 邀请省法制办、省物价局负责同志解读 《山东省物业服务收费管理办法》。 详解物业收费新规 《山东省物业服务收费管理办法》 对物业收费标准进行了

六月二号,山东省政府办公厅公布了

《山东省物业服务收费管理办法》,

办法自2018年7月1日起施行。

6月28日上午10:30,

山东省新闻办召开新闻发布会,

邀请省法制办、省物价局负责同志解读

《山东省物业服务收费管理办法》。

详解物业收费新规

《山东省物业服务收费管理办法》

对物业收费标准进行了规范:

利用物业共用部位、

共用设施设备进行经营的收入

以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有,

由业主大会决定其使用方式和用途。

物业收费执行啥标准?

公共区域内收益怎么分配?

哪些情况该减收甚至免收费?

……

业主关心的这些问题,

都一一得到了明确答复。

问:房屋空置的,为什么还要交物业费?怎么交?

答:空置六个月以上,物业费应当减收

普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定,但收取的费用最高不得超过百分之六十。也就是说普通住宅前期物业空置的减收比例不得低于40%。

主要理由有三:

一,《办法》的立法目的在于规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益。打击投机买房、调控房地产价格不是住宅物业服务收费政策所承担的职责,不应当通过加收物业服务费的方式打击炒房;

 二、部分物业空置,物业服务企业仍要正常运转,不交物业服务费不能保证物业企业的合法权益,但业主不入住,就不产生垃圾,不使用电梯,物业服务工作量有所减少,可以减收部分物业服务费。

三、减收比例应当视情况而定,比如,热门地段的房屋,入住率高,减收比例略高对物业企业影响也不大,而一些度假型小区,业主多属“候鸟型”,房屋空置率很高,如果物业费减免比例过高的话,物业公司无法正常经营。对于其他物业交付后空置的,其物业公共服务费是否减收、减收多少由业主和物业服务企业约定。

另外,关于车位空置问题。现行政策是购买的车位未停放机动车的,减收停车服务费,具体减收比例由市县价格主管部门规定。此次《办法》规定,未停放机动车,免收停车服务费,也是一个很大的突破。

问:买房时一并买了车位,已经交了物业费了,为什么还要交停车费?

答:物业公共服务与停车服务的内容接近,但服务主体不同。

物业公共服务的服务主体是全体业主,停车服务的服务主体为购买车位的业主或者车位使用人。有的业主家中无车,有的业主拥有不止一辆车。让无车户替有车户、多车户分摊物业服务成本显失公允。

按照现行政策,物价部门在制定物业公共服务费和停车服务费标准时,是分别计算成本的,没有包含关系。在总成本不变的情况下,如果停车服务费不再单独收取,物业公共服务费需要相应上调,否则物业服务企业难以为继。

例如,济南市目前物业公共服务费基准价格一星级是0.5元/㎡、五星级是1.6元/㎡,停车服务费基准价格是35元/辆。如果把停车服务费均摊到物业公共服务费上,物业公共服务费约需上涨0.2元/㎡左右。

问:有些物业公司利用小区的电梯、墙体等做广告,对这方面的经营收入,现实中纠纷比较多,对此《办法》是怎样规范的?

答:公共收益由业主大会决定其使用方式和用途;业主大会未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。

物业服务企业利用物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备进行经营的现象越来越普遍,经营收费项目也越来越多,例如你刚才提到的广告费就是其中一个方面,其他还有车位场地使用费、物业管理用房租赁费,等等。

根据《物权法》的规定,物业共用部位、共用设施设备属于全体业主所有,其经营决定权属于全体业主,经营收入归全体业主所有。这是法律层面的基础性规定,而物业服务企业有没有权利进行经营,经营所得收入如何使用和分配,如何保障业主的所有权、知情权等合法权益,是现实中面临的突出问题,也是产生矛盾纠纷的地方。

在这方面,有些物业服务企业做的比较好,能够定期向业主公示经营收益,有的还以此折抵业物业费,受到了业主的欢迎;但有些物业服务企业做的不够到位,业主满意度不高。

针对这些问题,《办法》进行了规范,作了三个方面的创新性规定。

第一,关于经营权的问题。按照《办法》第二十九的规定,物业服务企业可以代业主进行经营,取得经营权的方式是通过物业服务合同的约定进行授权。普通住宅前期物业,可以在前期物业服务合同中约定授权。该规定,解决了现实中,特别是前期物业中,物业服务企业因无法征得业主大会、业主的书面同意,而擅自经营导致经营行为合法性不足的问题。

第二,关于收入归属和使用问题。按照《办法》第三十条的规定,公共收益由业主大会决定其使用方式和用途;业主大会未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。

属于普通住宅前期物业的,可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代经营的,可以扣除相应的管理费和税费,管理费的提取比例由市县价格主管部门确定。这条规定既解决了不同情况下公共收益资金如何使用的问题,也通过提取管理费的方式提高了物业服务企业代经营的积极性。

另外,该条还有一个创新点,就是对未成立业主委员会的普通住宅前期物业,规定公共收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费,将有利于增强业主的获得感,营造和谐的物业服务关系。

第三,关于如何保障上述两条规定有效执行的问题。《办法》从两个方面进行了规范:

一是通过收益公示保障业主知情权和监督权。即《办法》第三十九条的规定——物业服务企业对公共收益应当单独列账,独立核算,按季度进行公示,时间不得少于一个月。

二是规定了相应的法律责任。即《办法》第四十五条和第四十七条的规定——物业服务企业未按照规定公示和使用公共收益资金的,将会受到行政处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。