限竞房政策正式落地 置业新逻辑一起来学习一下

资讯房产 2018-06-05 14:15:11
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日前,《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式发布实施,核心还是房住不炒,并且增加了“在销售时确保公开、公平和公正,不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精装修,不得拒绝购房人使用住房公积金贷款”的新规。 此外,本次通知的重点是规定了,限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位

日前,《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式发布实施,核心还是房住不炒,并且增加了“在销售时确保公开、公平和公正,不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精装修,不得拒绝购房人使用住房公积金贷款”的新规。

此外,本次通知的重点是规定了,限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

很显然,北京的政策“补丁”来得非常及时,备受关注的限竞房也因此失去了价值炒作的空间。在多重政策的维护下,北京楼市已经处于比较健康的阶段。

因为去年土地都是限竞房,随着销售政策的落地,限竞房将井喷入市,目前,全市已批的限竞房项目约有2.5万套,其中有2万套今年将上市销售。可以想见,北京即将迎来全新的限竞房及共有产权房时代。

限竞房即将开闸大量入市,给购房人提供了一种全新的买房模式。仅从价格上看,多数限竞房相对于次新盘和二手房的价格来说,都具有明显的优势。

但在拥抱新市场之前,仍需要清晰认识限竞房及共有产权房市场定位、谨慎权衡利弊,随时调整思路并接纳新的购房逻辑,以寻找最能满足自身独特性的合适居所。

逻辑一

共有产权房“划算”有代价

经初步测算,目前现有的61个限价商品房五分之一价差比低于85%,大概有20%的项目最终会被收做共有产权房。

虽存在15%以上的价差,但梳理下价格,位于五环内朝阳、东城、丰台等热点区域的共有产权房,销售限价在每平米5万+到8万+不等,部分五环外项目也已突破5万,这样的价格对置业人群而言,仍旧是一个不小挑战,并且只是拥有部分产权,产品性价比也将大打折扣。

加之较为严格的申购条件,以及试水阶段的诸多政策不确定性,共有产权房并非适合所有置业人群。目前市场上同样价格的商品房可选择的余地很大,因此置业人群可以将更多产品纳入考虑范围,综合考虑。

逻辑二

限竞房“利弊”需权衡

虽然限竞房有望大量入市缓解新房的供应压力,但需要关注的是,此次发布的关于限竞房销售的正式通知,与征求意见稿最主要的区别就是对开发商搭售进行了限制。

这样的要求对于开发商来说实际上严格控制了开发商的获利空间,抑制了部分限竞房变相涨价的可能。对置业人群来说,属于一大利好。

但同时也不能排除,部分开发商为了保持最基本的盈利水平,在其他地方降低成本,较之纯商品房,限竞房产品品质可能存在参差不齐的情况。

目前北京市已出让的限房价、竞地价地块大多没有要求过高的装修标准。同时,根据通知,未来入市的限竞房,也不得捆绑精装修,这也在一定程度增加了限竞房居住品质的不确定性。

业主自己装修,不仅装修品质与售后无法保证,甚至可能出现不合理改建,破坏建筑结构,为房屋埋下安全隐患的情况。

此外,目前市场上的限竞房基本需要等待3年交房,而由于信贷的收紧,首付的提高,就意味着买房人不但要承担资金成本,也要承担时间成本。

逻辑三

新时代稀缺产品抢先入手

在未来很长一段时间内,北京土地供应中,限竞房与共有产权房供应绝对是“主流”。新房市场上,由于不完整产权项目在整体市场中所占比重不断加大,拥有完整产权和房产处置权的商品房将越来越珍贵。

同时,目前市场上70%的限竞房为小户型产品。在“7090”政策的限制下,未来市场上90㎡以下的小户型产品还将占主导地位。

但进入二孩时代以来,三代同堂的大户型需求居高不下,一步到位已成大“室”所趋,改善户型因日益萎缩的供给量,近年来已成为置业人群的首选。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。